Аренда жилья в Аргентине

В 2022 года Аргентина для россиян стала заманчивым направлением. И не только в плане туризма, но и с целью пмж. Чем эта страна так привлекательна и какие в ней есть минусы, я рассказала здесь.

В этой же статье мы поговорим о самой сложной теме для новоиспеченных мигрантов — об аренде жилья. Статья написана в 2023 году, но в тексте есть апдейты от 2026 года.

Как устроен рынок аренды жилья в Аргентине

Арендовать квартиру в Аргентине не так просто, как в России. Потому что здесь есть свои особенности и правила.

Местные законы практически не защищают собственников жилья в плане захвата недвижимости. Что это значит? А то, что если кто-то вселится в чужое жилье или арендует и перестанет платить, хозяину будет крайне сложно его выселить. Почти невозможно. Особенно, если у незаконных жильцов есть дети. Поэтому к выбору арендаторов владельцы подходят очень внимательно. А сама аренда бывает двух типов — долгосрочная и краткосрочная. И каждый вид имеет свои особенности, в т.ч. в плане необходимых документов.

Долгосрочная аренда

При долгосрочной аренде контракт заключается на 2-3 года. Квартиры в этом случае сдаются без мебели. Оплату всей коммуналки и экспенсас (содержание дома) берет на себя арендатор. Зато комиссию риелтору платит арендодатель.

Контракты на долгосрочную аренду обычно заключаются в песо, с ежеквартальным увеличением цены пропорционально официальной инфляции. Оплата осуществляется помесячно.

Такой вариант обычно выгоднее, так как цены квартир на долгосрок ниже. Но для того, чтобы заключить такой контакт, арендатору нужно предоставить подтверждение с места работы в Аргентине и гарантию от гражданина Аргентины. Это официально. А по факту, такие документы действительно требуются, но можно договориться. Гарантию можно купить (есть специальные фирмы, продающие их). Или можно предложить в качестве гарантии оплату на 6-12 месяцев вперед. Правда, при таких вариантах чаще всего оплата комиссии риелтору ложится на арендатора. Поэтому надо просчитать, что вам будет выгоднее, учитывая эти доп расходы. Не забываем, что при такой аренде еще предстоит покупать мебель.

Краткосрочная аренда

При краткосрочной аренде контракт заключается на 3-6 месяцев с правом продления. То есть, при такой аренде тоже можно жить в одной квартире несколько лет без переездов. Жилье на такой срок сдается с мебелью. Оплату экспенсас берет на себя арендодатель. Арендатор платит коммуналку. Но чаще всего не всю. Часть (интернет и воду) обычно оплачивает владелец. Электричество и газ – арендатор. Иногда собственник оплачивает сам и их, частично или полностью. Как договоритесь. А вот комиссию риелтору полностью платит арендатор. И сумма выходит не маленькая – 20% от стоимости всего контракта или стоимость 1 месяца аренды. При продлении контракта комиссия чаще всего не платится.

Для заключения такого договора никакие документы обычно не нужны. Но квартиры в краткосрочную аренду стоят дороже, оплата в долларах, и нередко по 3-6 месяцев сразу.

UPD от 2026г. После прихода к власти Милея цены на коммуналку и экспенсас начали быстро расти. Итоговый рост за 2 года составил в 3-6 раз по сравнению с 2023 годом (в долларах, не в песо, разумеется). По этой причине арендодатели начали перекладывать всю коммуналку и экспенсас, и даже иногда налог ABL на арендаторов. Поэтому при поиске квартиры обращайте внимание не только на ее цену, но и на все дополнительные платежи. Потому что они нередко составляют +50% к стоимости аренды.

Сколько стоит аренда квартиры в Аргентине

Как я уже сказала, стоимость аренды жилья здесь зависит от вида контракта. И от многих других факторов, таких как город, район, ремонт, этаж, состояние мебели, личные амбиции арендодателя и др. В среднем, цены на аренду студии в Буэнос-Айресе в хорошем районе составляют 300-400$ при долгосрочной аренде и 500-800$ при краткосрочной. На квартиру с 1 спальней – 500-800$ при долгосрочной аренде и 800-1200$ при краткосрочной. Это ОЧЕНЬ усредненные цены! Я видела и студии дороже 1000$, при чем, не всегда за такую стоимость были реально хорошие квартиры. Нередко вообще не понятно, чем обусловлена цена.

Сайты аренды жилья в Аргентине

Искать жилье в аренду в Аргентине можно двумя способами:

• самостоятельно;
• через русско-говорящих «помогаторов».

Почему я говорю «помогаторы», а не риелторы? Потому что чаще всего в русских чатах жилье предлагают не риелторы, а посредники, которые по сути выступают в роли переводчиков. За свои услуги они просят от 100$ до 500$. Работают они, в основном, с краткосрочной арендой. И так как такая аренда оплачивается сразу, нередко накидывают сверху на цену аренды еще пару сотен долларов в месяц. Которые потом забирают себе, а хозяину отдают изначально названную им сумму. Разумеется, так работают не все русско-говорящие посредники. Но риск получить цену выше реальной очень высок. Поэтому я приведу ниже русские чаты, о которых слышала хорошие отзывы (в частности, мои знакомые арендовали квартиры через них). Но решать, пользоваться их услугами или нет — вам.

Чаты аренды жилья на русском:

• Ruargentina 
• Аренда квартир Буэнос-Айрес (рекомендую)
• Аргентина Аренда квартир
• Аренда квартир в Буэнос-Айрес

Второй способ – искать квартиру в аренду в Аргентине самостоятельно. Если вы не говорите на испанском, то у вас сейчас наверняка возник вопрос – а как же тогда быть? Очень просто – пользоваться онлайн переводчиком. Да, вести переговоры с помощью переводчика на телефоне не очень удобно. Но вполне реально.

С чего начать самостоятельные поиски аренды жилья в Буэнос-Айресе? Ниже я дам ссылки на аргентинские сайты аренды недвижимости в Аргентине и на парочку групп в Фейсбуке по этой теме. В поиске выставляете параметры:

• Alquiler (аренда на долгий срок) или Alquiler temporal (аренда на короткий срок);
• город и район (для поисков в Буэнос-Айресе выбирайте Capital Federal);
• вид недвижимости (дом – casa, квартира – departamento)
• количество комнат, этаж и т.п., что для вас важно.

Выбираете понравившиеся вам варианты и пишете на испанском (через переводчик) риелтору. Писать лучше в вотсап, на самих сайтах отвечают редко. Будьте готовы к тому, что часть ваших сообщений останется без ответа. Такое, увы, бывает. И многие объявления с квартирами по хорошей цене – устаревшие. Такое тоже часто бывает.

Сайты по аренде жилья в Аргентине

• https://www.argenprop.com/
• https://www.zonaprop.com.ar/
• https://mercadolibre.com.ar/ (Меркадолибре – это аргентинский Авито)
• Группа в Фейсбук
• Еще одна группа в Фейсбук
• И еще одна группа в ФБ

Важно – цены на аргентинских сайтах арены недвижимости могут быть указаны, как в песо, так и в долларах. Это вызывает сложности у новичков, так как песо обозначаются значком доллара – $. Поэтому цена в $150000 в месяц повергает людей в шок. Спокойно, это не доллары, а песо. Когда цена в долларах, перед ней пишут USD или U$S.

И еще один важный момент – я рассказала об общих правилах аренды. Но в каждом конкретном случае они могут отличаться. Вас могут и при временной аренде попросить оплачивать всю коммуналку и экспенсас. Могут и при долговременной аренде попросить оплатить комиссию риелтору. Я встречала разные требования у риелторов внутри одного агенства. В Аргентине такое бывает. Поэтому ищите, обсуждайте, договаривайтесь. Пока не найдете устраивающую вас квартиру с подходящими условиями. Нам на это понадобился месяц.

Наш опыт аренды квартиры в Буэнос-Айресе

Как устроен рынок недвижимости в Аргентине и сколько стоят квартиры в аренду в Буэнос-Айресе, я изучила заранее. Для себя мы определили, что будем искать квартиру в аренду с 1 спальней. В долгосрочную аренду, то есть, на 3 года и без мебели. Обязательно – наличие отопления (радиаторы или теплые полы). Бюджет до 500$. Вместо гарантий предложим оплатить сразу за 6-12 месяцев вперед. С районом определились уже после приезда – жить решили в Бельграно или Нуньес. В идеале – на границе этих районов, чтобы недалеко от метро. Искать жилье планировали сами, без русских «помогаторов».

На первое время сняли квартиру на Airbnb. Изначально думали забронировать жилье на неделю. Но так как мы летели очень уставшие, накануне моего дня рождения, за несколько дней до дочкиного дня рождения, в преддверии Рождества и Нового года. То решили, оформить бронь сразу на месяц. Чтобы и отдохнуть, и праздники отметить, и никуда не спешить с арендой. Это было верное решение.

Искать жилье начали через несколько дней после приезда. Буквально через 2 дня мы случайно познакомились с русской девушкой, которая оказывала услуги по подбору жилья в аренду в Буэнос-Айресе. Несмотря на то, что я не планировала сотрудничать с посредниками, свою заявку мы этой девушке оставили. Я была не против заплатить за помощь, если бы нам реально помогли. Но девушка объявилась с первыми вариантами только через 3 недели. И квартиры предлагала не в тех районах, что мы ей озвучили.

Поиски на сайтах недвижимости тоже шли туго. Накануне Рождества и Нового года, видимо, работать никто не хотел. Я каждый день отсматривала объявления (и в краткосрочную, и в длительную аренду), отправляла сообщения риелторам, но мне не отвечали. Ответы посыпались после 5 января. Но чаще всего понравившаяся квартира либо была уже сдана, либо цена была гораздо выше, либо риелтор пропадал, либо не разрешали животных (а у нас кошка).

Я начинала нервничать. Месяц аренды на Airbnb подходил к концу. За это время мы посмотрели лишь 2 квартиры. Обе стоили 500$ в месяц. Одна была через риелтора, который хотел еще 6% комиссии за все 3 года аренды сразу. В этой квартире был старая кухня с испорченной плиткой на фартуке, старая ванная и из отопления только кондиционер. Вторая квартира была напрямую от хозяина, что безусловно плюс. Квартира милая, тоже без отопления, но с дровяным камином. И с личным грилем на террасе. Но с совершенно убитой ванной. А еще с очень маленьким лифтом, в который ничто из мебели не занести. То есть, мебель пришлось бы поднимать на 8 этаж вручную по узкой лестнице. Так себе удовольствие.

Со всеми остальными квартирами, которые мне нравились, что-то не срасталось — или цена была высока, или убитый ремонт,  или не разрешали кошку, или требовали высокую комиссию (20% за все 3 года, например), или железная дорога под окном, или очень маленькая площадь, или риелтор просто переставал выходить на связь. Вопрос с отоплением я уже даже опустила. Была готова купить обогреватели и платить за электричество конские счета зимой. Раз уж по другому никак.

Еще ни в одной стране аренда жилья не давалась мне с таким трудом! Силы на поиски были уже на исходе. А еще ведь нужны силы на переезд. И как-то вечером, возвращаясь домой, уже перед нашим домом я сказала дочке – «В идеале я хочу найти квартиру вот прям здесь! Чтобы просто перевезти чемоданы через дорогу».

На следующее утро я увидела в Фейсбуке объявление, что на нашем перекрестке сдается квартира. Дороже нашего бюджета, но зато – с 2 спальнями, в 2 этажа, с 2 санузлами, с просторной гостиной, отдельной кухней, отдельной прачечной и с собственным грилем на собственной террасе, в качестве отопления – теплые полы. Светлая, симпатичная (фото ниже). Еще и сетка на террасе есть, что важно для профилактики падения кошки (она у нас выпала в окно в новогоднюю ночь в предыдущей квартире с Airbnb, чудом осталась жива). Цена 800$ в мес. Контракт на 6 месяцев с правом продления. Еще 800$ возвратный депозит. И 800$ комиссия агенту. Из коммуналки мы оплачиваем только газ и свет, всё остальное платит хозяин.

К этому времени я уже рассудила, что в коротких контрактах есть польза – не надо покупать мебель, и легко сменить квартиру, если в ней будет что-то не то. А «что-то не то», судя по отзывам, здесь бывает гораздо чаще, чем в других странах. То плесень, то насекомые, то шумные соседи, то еще что-то, что сложно увидеть при обычном осмотре. А разорвать долгосрочный контракт не так-то просто. При краткосрочном же можно просто дотерпеть до конца срока аренды и не продлевать его.

Поэтому я написала риелтору. И мы договорились о просмотре квартиры, но только через неделю, так как жильцы были в отпуске. Выяснилось, что освободится данное жилье еще через 3 недели. Но я была уже так вымотана поисками, а данный вариант был так хорош (за 800$ квартир с 2 спальнями я почти не видела, и даже с 1 спальней было мало симпатичных апартаментов по такой цене), что я была не только готова подождать, но и внести залог без просмотра квартиры 😅 Тем более, хозяйка согласовала нам кошку. Безо дополнительных условий. Хотя риелтор предупреждала, что вряд ли))

Через 3 недели, в назначенную дату мы подписали контракт и опись имущества. Заранее риелтор прислала мне все документы в электронном виде, чтобы я могла их спокойно перевести и прочитать. Правда, вселиться в этот день мы не смогли, потому что владелица решила перекрасить стены (обновить белый цвет) и отремонтировать сломанные вещи (я так поняла, предыдущие жильцы были не очень чистоплотные и аккуратные). После переезда я обнаружила еще парочку неполадок, которые хозяйка скорее всего не заметила. Буду ремонтировать их сама. Хотя собственник у нас дама отзывчивая и порядочная. В первый же день у нас сломалась стиральная машинка, ее отремонтировали быстро. Безо всяких привычных в Аргентине «маньян» (по испански маньяна — завтра).

Выводы – найти жилье в Аргентине в аренду самостоятельно без местных документов и гарантий можно. Но сложно. И вероятно в изначально заложенный бюджет вы не уложитесь. Как вариант – можно снять квартиру на первые 6 месяцев в краткосрочную аренду. А после получения местных документов купить гарантию и искать долгосрочный контракт. Возможно, с документами будет проще. Но совсем не факт.

UPD от 2026 года. 

Мы живем в Буэнос-Айресе почти 4 года, и последние 2 года снимаем квартиру через Airbnb. Бронь оформляем на 3-6 месяцев (стараемся подольше, но не все хосты на это соглашаются) и сразу говорим, что вероятно захотим продлить. Продлить получается не всегда – потому что хосты всегда повышают цены. Но при традиционной аренде тоже очень часто повышают стоимость при продлении. Плюс нужно платить коммуналку и экспенсас, которые все время растут, причем, разница в первый месяц аренды и через полгода может быть в 2-3 раза выше. То есть, есть риск, что вы снимете квартиру за 700$, коммуналка будет 100$, но через 3-4 месяца она вырастет уже до 300-400 долларов, и итоговая цена аренды окажется сильно выше.

А еще при традиционной аренде в Аргентине есть очень высокий риск не получить назад свой депозит, даже если вы ничего в квартире не испортите. Мы снимали 2 квартиры в Буэнос-Айресе, у нас, к счастью, не было проблем с возвратом депозита. Но многие наши друзья с этим столкнулись. Судя по их историям, навскидку, мне кажется в 70-80% депозит не возвращают.

По этим двум причинам мы и перешли на аренду через Airbnb. Так есть хоть какая-то защита от неадекватных хозяев. Плюс понятная фиксированная стоимость аренды без дополнительных платежей за коммуналку и т.п. Плюс не надо оплачивать депозит. Плюс оплата самой аренды – помесячная, а не по 3-6 месяцев сразу.

Да, на Airbnb меньше выбор квартир. Но плюсы перевешивают этот минус.

Для понимания, что и за какие деньги мы снимали в Буэнос-Айресе через Airbnb за это время:

Наша первая квартира после традиционной аренды https://www.airbnb.ru/rooms/36093396 . Сняли на месяц за 660$, но продлить не смогли, так как на продление цена была уже 900$.

В этой квартире https://ru.airbnb.com/rooms/7839037 мы прожили полтора года. Изначально сняли примерно за 590-600$ в месяц, каждые 3-5 месяцев нам поднимали цену, и последние полгода мы платили уже 850$. Решили переезжать, так как при очередном продлении цена была уже за 900$.

За эти полтора года приезжала хозяйка на полтора месяца, и нам пришлось на это время искать другую квартиру. Поселились в центре за 685$ в месяц https://www.airbnb.ru/rooms/24432694 .

В этой квартире https://www.airbnb.ru/rooms/893606032946022208 жили за 700$ в месяц, пока она не стала стоить 1000$ в месяц. И если честно, я вообще не понимаю, как можно сдавать квартиру в таком состоянии за тысячу баксов. Слишком она ветхая и не ухоженная для этой суммы. Но это классика для Аргентины))